Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội.

Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án nhà ở xã hội được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khoá XV đang diễn ra, Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra, như: cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia... Dự kiến, Nghị quyết sẽ được Quốc hội thông qua ngày 29/5 tới đây tại kỳ họp thứ 9 theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Một số địa phương chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương, do đó các thủ tục về nhà ở xã hội chưa nhanh.

Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cũng gặp hàng loạt rào cản. Cụ thể tại Điều 85, Luật Nhà ở 2023 đã đề cập đến nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Lợi nhuận của nhà đầu tư có 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… dẫn đến chậm tiến độ, tăng chi phí. Điều này càng khó hấp dẫn với nhà đầu tư.

Tại hội thảo, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam điểm ra hàng loạt khó khăn, vướng mắc: Một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ chậm. Nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không có thể có điều kiện mua được nhà.

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm: Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội… gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Quỹ đất tập trung để xây dựng nhà ở xã hội chưa quan tâm đến việc điều tra, xác định nhu cầu thực về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền của đại đa số dân cư có nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc bố trí quỹ đất tập trung tại một số địa phương còn xa trung tâm, chưa thuận tiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Chính phủ đã có các chính sách về các gói vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội; tuy nhiên thực tế người mua, thuê nhà ở xã hội đang khó tiếp cận các gói vay ưu đãi này. Mức lãi suất cho vay cao và thời hạn vay ngắn, trong khi đó nếu tính với mức thu nhập người dân và giá nhà ở xã hội như hiện nay thì cũng phải 23 - 25 năm mới trả được tiền vay.

Ông Khôi rất mong Chính phủ chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng chủ trì có các phương án, giải pháp cụ thể để ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản thông qua việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, quy hoạch, quỹ đất, định giá đất, chuyển nhượng dự án bất động sản. Định hướng để phát triển cân bằng các phân khúc thị trường bất động sản, chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Cùng đó, đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản để nhanh chóng đáp ứng đưa sản phẩm vào sử dụng, tăng thu nguồn ngân sách nhà nước và địa phương. Tạo lập nguồn vốn lãi suất thấp, đa dạng nguồn vốn thông qua thành lập Quỹ phát triển nhà ở (ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và cho người dưới 35 tuổi…).

“Cần cải cách thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thu hồi toàn bộ mặt bằng hay theo giai đoạn thực hiện hoặc theo phân kỳ phải được hướng dẫn cụ thể. Đối với địa phương cần tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm, kịp thời tình trạng “cò mồi”, “thổi giá”, đấu giá bất thường… theo Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Khôi khuyến nghị.

PV