Thực tế cho thấy ở nhiều phiên đấu giá, các nhà đầu tư sẽ liên tục đẩy giá lên, khiến nhà đầu tư nghĩ khan hàng thì giá đất phải cao dẫn đến việc giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, vì giá trúng đấu giá đất quá cao và gần như ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường nên sau đó rất khó thoát hàng.
Mới đây, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 32 thửa đất tại lô S2 thuộc khu đấu giá ĐG06/2019. Trong đó, các lô đất có diện tích từ 105- 134,5m2, giá khởi điểm từ 25,7 - 47,7 triệu đồng/m2, tương đương 2,7 đến 6,5 tỷ đồng/lô.
Kết quả sau phiên đấu giá được ghi nhận, các thửa đất có giá khởi điểm 47,7 triệu đồng/m2 thì giá trúng dao động từ 63,9 - 76,9 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, lô góc S2-16 có diện tích 134,3 m2 có giá khởi điểm 47,7 triệu đồng/m2 nhưng giá trúng lên đến 99,3 triệu đồng/m2, tương đương 13,3 tỷ đồng, cao gấp hơn 2 lần giá khởi điểm. Bên cạnh đó, nhà đầu tư này còn trúng đấu giá lô đất rộng 105m2, với mức giá 76,9 triệu đồng/m2, tương đương hơn 8 tỷ đồng.
Khu đất xen kẹt xã Đại Áng được UBND huyện Thanh Trì tổ chức đấu giá. Ảnh: Trần Kháng (Nguồn: Dân việt)
Tương tự, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Thanh Trì cũng đã tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng các khu đất nhỏ lẻ xen kẹt tại 3 xã Liên Ninh, Đại Áng, Tả Thanh Oai với tổng diện tích là 4.486,5m2, chia thành 70 lô đất.
Điều đặc biệt là mặc dù tại thời điểm đấu giá, một số khu đất vẫn chưa hoàn thành việc san lấp, các hạng mục đang xây dựng nham nhở, đất đá ngổn ngang; nhưng kết thúc phiên đấu giá, các lô đất đều có khách hàng trả giá với giá trúng dao động từ 36 - 66 triệu đồng/m2. Trong khi nhiều người dân và môi giới cho biết giá đất thực tế ở các khu vực nói trên chỉ trong khoảng 23 – 33 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
Hay như thửa đất ký hiệu số 7, diện tích 60,5m2 trúng với giá 50,086 triệu/m2; thửa có ký hiệu số 1, 82,1m2 trúng với giá 30,086 triệu/m2; 50m2 ký hiệu số 9 trúng với giá 46,7 triệu/m2; 50m2 ký hiệu số 20 trúng với giá 46,9 triệu/m2.
Tại thôn Thọ Am, xã Liên Ninh có lô đất số 01, diện tích 82,1m2, có giá trúng là 58,801 triệu/m2, tương đương khoảng 4,8 tỷ đồng/lô. Hay tại lô đất số 07 có diện tích 76,8m2 có giá trúng là 55,301 triệu/m2, tương đương 4,2 tỷ/lô.
Theo so sánh, mức giá trên ngang ngửa với một số nơi thuộc quận nội thành như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai...
Trước thực trạng giá đất ven đô liên tục tăng “nóng” thời gian gần đây, chia sẻ với báo chí, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sỹ chuyên ngành BĐS - Đại học Kinh Tế Quốc dân cho rằng: Hiện nay Hà Nội và một số địa phương đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền là do các luật chồng chéo nhau và đặc biệt là Luật Đất đai đang có những điểm không còn phù hợp với xu hướng phát triển hiện nay nữa. Ngoài ra, việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng; đây là nguyên nhân rất cơ bản dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung đất nền thời gian qua.
Các chuyên gia cho rằng việc giá đất tăng "dựng đứng" thời gian gần đây một phần xuất phát từ việc một số nhóm "cò" mồi liên kết với nhau để tạo "sốt" đất ảo, kích "sóng" thị trường để thu hút người mua. Do đó việc đầu tư vào đất nếu không tìm hiểu kĩ sẽ rất rủi ro, giống như đánh bạc mà tỉ lệ thua nhiều hơn thắng - Ảnh minh họa.
Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường. Bởi đối với dự án đấu giá đất thì tính pháp lý sẽ đơn giản và ít rào cản hơn do đây là đất công.
Theo ông Lượng, việc 2 năm liền dịch Covid-19, nền kinh tế đang ảnh hưởng nặng, việc nhà đầu tư ồ ạt đấu giá đất trên trời cũng có thể là chiêu trò thổi giá ăn chênh. Bởi vì vậy nên có nhiều người trúng đấu giá phải bỏ cọc. Các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi được thua, có nhiều rủi ro vì phải đặt cọc số tiền không nhỏ. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư “ôm” phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc; tình huống này xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh,…
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi đấu giá, các địa phương sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng với giá mặt bằng theo quy định giá đất của địa phương. Tuy nhiên, các mức giá theo quy định thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường. Ví dụ ở Hà Nội hay TP. HCM, giá khởi điểm của đất đấu giá theo quy định cao nhất chỉ khoảng hơn trăm triệu đồng trong khi thị trường đã rao bán cả tỷ đồng; như vậy, dù giá khởi điểm của đất đấu giá có cao hơn một chút so với giá quy định nhưng vẫn nằm ở mức rất thấp so với giá thị trường.
Ông Đính cho rằng thời điểm nhà đầu tư “ôm” là khi giá đất đang “sốt” nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị “bong bóng”.
Nhiều nhà đầu tư liên tục đưa ra mức giá cao trong phiên đấu giá vì cho rằng do khan hiếm hàng nên giá đất phải cao, phải "sốt". Tuy nhiên, sau khi trúng, vì giá trúng quá cao và gần như ngang bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường nên rất khó thoát hàng.