Thu nhập chịu thuế được xác định theo giá đất trong bảng giá đất
Trước đây, cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 6 Điều 2 Luật số 71/2014/QH13) như sau: “Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.”
Tuy nhiên, quy định này đã được thay đổi bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thu nhập chịu thuế được tính theo giá đất trong bảng giá đất.
- Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản khác (không phải là quyền sử dụng đất): Vẫn áp dụng cách tính thuế theo giá chuyển nhượng từng lần như trước đây.
Điểm thay đổi đáng chú ý nhất là cách xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định mới, thu nhập chịu thuế sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định, thay vì giá chuyển nhượng như trước đây.
Bên cạnh đó, luật Đất đai 2024 (Dự thảo) mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất để tính thuế TNCN. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 151, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải tính thuế TNCN dựa trên giá đất trong bảng giá đất. Quy định này bổ sung cho Luật Đất đai 2013, vốn không áp dụng bảng giá đất trong trường hợp này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hỗ trợ trong quá trình xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất. Việc thuê tư vấn xác định giá đất do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện nhằm đảm bảo tính chính xác và cập nhật cho bảng giá. (theo dự thảo luật đất đai 2024)
Ảnh minh họa
Trường hợp áp dụng bảng giá đất theo luật đất đai 2024
Dự thảo Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất sẽ được áp dụng trong 11 trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính thuế sử dụng đất.
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính lệ phí trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Tác động của những thay đổi mới
Những thay đổi về thuế chuyển nhượng bất động sản từ năm 2025 được kỳ vọng sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo tính công bằng trong việc thu thuế và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng quy định mới có thể khiến giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến người mua nhà.
Những thay đổi mới về Thuế chuyển nhượng bất động sản (2025) có thể mang lại nhiều tác động khác nhau, cả tích cực và tiêu cực. Việc đánh giá chính xác tác động của những thay đổi này cần có thêm thời gian và nghiên cứu sâu hơn.
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định mới về cách xác định thu nhập chịu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, từ năm 2025, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân cần lưu ý tính thuế TNCN dựa trên giá đất trong bảng giá đất thay vì giá chuyển nhượng như trước đây.