Mỗi phân khúc bất động sản vẫn đang đối mặt với những thách thức riêng

Theo báo cáo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), qua 9 tháng 2024, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ chính sách từ Chính phủ. Đặc biệt, việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường và mở ra chu kỳ phát triển mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Theo đó, nhiều phân khúc BĐS từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp... đã cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh, cùng nguồn vốn FDI ngày càng “dồi dào". Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) đã đi vào hoạt động vẫn duy trì mức tăng ổn định, đạt khoảng 75%. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã thành lập vẫn khó bật tăng do cung - cầu "chờ" nhau. Chủ đầu tư KCN "chốt" được khách mới đầu tư hạ tầng, trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết định đầu tư dự án đã có hạ tầng. Thách thức của phân khúc này còn đến từ yêu cầu "xanh hóa" các KCN, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư và định hướng phát triển bền vững của đất nước.

Trong khi đó, phân khúc BĐS thương mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp tục phát triển với nhiều tiềm năng trong dài hạn từ các nhu cầu ngày càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn chất lượng.​ Các văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững tiếp tục thu hút khách thuê, đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài. Các trung tâm thương mại mới, tích hợp nhiều hoạt động, cũng tiếp tục "đắt khách". Trong khi các tòa nhà văn phòng cũ, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp, cùng với các mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ lệ trống ngày càng cao.

Trong quý III/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận khoảng 945 sản phẩm mới, giảm mạnh chỉ bằng 35% so với quý trước và tương đương với cùng kỳ năm 2023. Sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới quý trước phát sinh cục bộ từ một dự án lớn. Tính chung trong 9 tháng năm 2024, toàn thị trường du lịch, nghỉ dưỡng ghi nhận 4.059 sản phẩm mở bán mới, dù tăng 80% so với cùng kỳ năm 2023, nhưng mới chỉ đạt 25% so với cùng kỳ năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch của VARS nhận định, thị trường hiện có sự phân hóa ở hai phân khúc. Một là phân khúc cao cấp phục vụ những người có điều kiện tài chính tốt và giới đầu tư. Hai là phân khúc nhà ở xã hội. Điều đáng nói là những sản phẩm bình dân, phân khúc nằm ở giữa hai phân khúc trên, gần như không có.

Việc phân khúc nhà ở vừa túi tiền bỗng dưng biến mất khỏi thị trường là một sự bất thường. Các nhà hoạch định chính sách cần có những quy định cụ thể để thúc đẩy phân khúc này, từ đó thị trường mới thực sự ổn định.

Bên cạnh vấn đề liên quan tới cơ cấu nguồn cung, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nêu tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ, đẩy giá đất đã khiến đa phần lượng giao dịch chỉ diễn ra trong giới đầu cơ. Trong khi đó, người mua nhà ở thực và doanh nghiệp lại trở nên chật vật vì chi phí đất đai tăng cao.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc của Công ty SGO Homes, các cuộc đấu giá đất với kết quả “không tưởng” tại vùng ven Hà Nội sẽ trở thành một tác nhân khiến giá đất dự án tăng cao. Bởi lẽ, sau mỗi phiên đấu, mặt bằng giá thị trường lại được tái thiết lập lại theo chiều hướng đi lên. Vấn đề này không chỉ diễn ra tại địa phương tổ chức đấu giá, mà còn tạo phản ứng dây chuyền và gây ảnh hưởng đến những quận, huyện xung quanh.

Tiến Hoàng